18 dúvidas comuns sobre o Financiamento Imobiliário

Financiar um imóvel e ter a casa própria é o sonho da maioria das pessoas. No entanto, muita gente acha o processo complicado, já que ele conta com detalhes e termos que não conhecemos.

Para simplificar sua vida e te ajudar a alcançar seu objetivo, reunimos neste artigo as 18 principais dúvidas sobre o financiamento imobiliário!

A Selic é a taxa básica de juros da economia. Ela serve para controlar a inflação e impacta diretamente nas taxas de juros aplicadas pelas instituições financeiras, incluindo as operações de crédito imobiliário.

Apesar das taxas de financiamento não serem corrigidas diretamente pela Selic, o aumento ou diminuição da taxa faz com que aconteça uma correção no cálculo dos juros do financiamento imobiliário. 

As parcelas do financiamento imobiliário são compostas de juros, seguros obrigatórios e amortização.

Os juros são calculados mensalmente sobre o saldo devedor do financiamento, sendo compostos por uma taxa fixa acrescida da variação da Taxa Referencial (TR), Poupança ou IPCA. Os seguros obrigatórios, MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), podem chegar a até 3% do valor total do financiamento, mas seu impacto nas parcelas é menor.

Por fim, uma parte da parcela é destinada a amortização, ou seja, a diminuição do saldo devedor.

Aqui no Inter você encontra taxa de:

A partir de 10,90% + Taxa Referencial (TR)

Essa opção de taxa garante maior previsibilidade, pois a TR geralmente é mais estável. Essa é a melhor opção para quem fez um financiamento de longo prazo por ter menos variações.

Um dos primeiros passos de um financiamento imobiliário é a análise de crédito. É nessa análise que o banco ou instituição financeira irá verificar a possibilidade da concessão do empréstimo e as condições do contrato.

Com a entrega dos documentos necessários para o financiamento serão avaliadas:

• Renda mensal e porcentagem que pode ser comprometida com o financiamento;
• Análise de patrimônio dos proponentes;
• Histórico de pagamento de outros créditos solicitados e existência de dívidas;
• Valor do empréstimo e compatibilidade com o perfil.

Após a análise desses pontos o banco irá aprovar ou não uma linha de crédito para a compra do imóvel, e o valor de crédito aprovado pode ser diferente do solicitado.

Para fazer a comprovação de renda são solicitados:

• Holerites;
• Extratos bancários dos últimos 3 meses;
• Declaração completa e recibo do Imposto de Renda do último exercício.

No caso de autônomos, a comprovação de renda deve ser feita com os seguintes documentos:

• Extratos bancários dos últimos 3 meses;
• Declaração e recibo do Imposto de Renda (último exercício);

Os empresários devem apresentar:

• 3 últimos extratos bancários de pessoa física;
• Declaração e recibo de IR;
• Contrato social da empresa;
• Faturamento contábil dos últimos 12 meses.

Ainda tem dúvidas sobre documentação? Confira nosso conteúdo completo sobre os documentos necessários para o financiamento imobiliário!

Conforme a Lei do Comprometimento de Renda (Lei Nº 8.692 de 28 de julho de 1993 ) é permitido comprometer até 30% da renda mensal familiar com as parcelas do financiamento imobiliário.

Não. Todas as instituições bancárias exigem o pagamento de uma porcentagem do valor do imóvel como entrada. Aqui no Inter, por exemplo, você deve dar no mínimo 25% de entrada.

É interessante lembrar que um valor maior de entrada garante menos impacto de encargos, com parcelas e saldo devedor menores.

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O valor mínimo de entrada varia de uma instituição para outra. Aqui no Inter a entrada deve ser no mínimo 25% do valor do imóvel.

O valor da entrada impacta diretamente no financiamento, pois quanto maior a entrada, menor o valor a ser financiado. Os juros do financiamento imobiliário incidem sobre o valor financiado, então com um montante menor a ser financiado, menos você pagará de juros e menor será o Custo Efetivo Total da operação de crédito.

Você pode usar o FGTS para compor a entrada do financiamento ou para amortização. Para os dois tipos de uso o trabalhador precisa de ter pelo menos 3 anos de carteira assinada somados e deve trabalhar ou morar na cidade em que fica o imóvel que está sendo financiado.

Para usar o FGTS na entrada do imóvel você precisa autorizar a movimentação da conta por meio de um documento chamado Damp I. Neste documento serão informados CPF, número do benefício e outras informações que deverão ser confirmadas com um extrato de FGTS e cópias dos documentos que serão solicitados para a análise de crédito.

Você também pode usar o FGTS na amortização do financiamento de três formas diferentes:

• Para amortizar o saldo devedor, quitando uma ou mais parcelas, incluindo as atradas;
• Para diminuir o valor das 12 parcelas seguintes em até 80%;
• Para diminuir a quantidade de parcelas.

O principal custo de cartório de um financiamento imobiliário é o Registro de Imóvel. Após a assinatura do contrato é de responsabilidade do comprador levar a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis do município que o imóvel está localizado.

O valor do registro varia de município para município e pode chegar a 3% do valor do imóvel. É importante ressaltar que o banco só libera o valor do financiamento para o vendedor com o Registro formalizado, o que impacta diretamente na data da entrega das chaves.

Para a realização do Registro do Imóvel é preciso apresentar também o comprovante de pagamento do ITBI , com alíquota que varia de 2 a 3% do valor do imóvel. Alguns municípios permitem o parcelamento do ITBI em até 10x, o que pode ser uma boa opção para quem não quer ou não pode desembolsar esse valor de uma só vez.

Alguns bancos permitem que as taxas de cartório e ITBI sejam incorporadas no financiamento, mas é importante lembrar que os juros do financiamento também incidirão sobre elas.

Além disso, pessoas que estão fazendo a primeira compra de imóvel pelo sistema SFH tem direito a 50% de desconto nas taxas de cartório de acordo com a Lei 6.015 de 1973. Para garantir o desconto é necessário preencher uma declaração que pode ser solicitada ao cartório.

Qualquer operação de crédito imobiliário possui com dois seguros obrigatórios o MIP e o DFI, que são inclusos nas parcelas do financiamento.

Cada um deles é calculado de uma forma e tem um objetivo:

MIP – Morte e Invalidez Permanente

Regulamentado pela Lei nº 4.380 de 1984 e pelo Decreto nº 73 de 1966, o MIP pode ser acionado em caso de morte ou invalidez do titular do financiamento ou de um dos titulares em caso de composição de renda. Neste caso, o financiamento é quitado ou tem uma porcentagem quitada.

O MIP é calculado com base na faixa etária de quem está contratando o financiamento e, nesse sentido, quanto menor a idade, menor a chance de ocorrer um sinistro e acionamento do seguro.

DFI – Danos Físicos do Imóvel

Seguro destinado a proteção do imóvel durante o período do financiamento contra eventuais danos, incluindo incêndios, alagamentos e outros. Caso esse seguro seja acionado o valor de indenização será o mesmo necessário para reparar o imóvel, deixando-o nas condições originais.

O DFI é calculado com base em uma alíquota da seguradora, multiplicada pelo valor avaliado do imóvel. Por exemplo, considerando uma alíquota de 0,00899% e um imóvel avaliado em R$300.000,00, temos:

0,00899% × R$ 300.000,00 = R$ 26,97

Neste caso, o valor mensal do DFI será R$26,97. Além disso, o valor calculado é aplicado em todas as parcelas do financiamento e não sofre alterações.

A primeira parcela do financiamento imobiliário deve ser paga 30 dias após a assinatura do contrato. Após o pagamento da primeira parcela você pode alterar a data de vencimento para o melhor dia para você!

Valor do imóvel, entrada, valor financiado e saldo devedor são todos muito relevantes no processo de financiamento, mas possuem conceitos bem diferentes.

Valor do imóvel

O valor do imóvel em um financiamento é o valor avaliado pela instituição bancária. Após a análise de crédito o banco irá enviar um engenheiro para avaliar o imóvel e definir seu valor. A avaliação do engenheiro em um custo e esse valor não entra no financiamento.

Entrada

O valor da entrada pode ser definido por quem vai comprar o imóvel, respeitando o mínimo exigido pela instituição bancária. Aqui no Inter, por exemplo, a entrada deve ser de no mínimo 25% do valor do imóvel.

A entrada é paga diretamente para o proprietário do imóvel e geralmente acontece após a assinatura do contrato de financiamento.

Valor do financiamento

O valor do financiamento é o valor avaliado do imóvel diminuído do valor da entrada.

Por exemplo, um imóvel avaliado em R$300.000,00 com 25% de entrada, o valor financiado será R$225.000,00.

As taxas de juros incidem sobre o valor financiado, gerando o saldo devedor.

Saldo devedor

É o valor financiado acrescido dos juros e seguros obrigatórios do financiamento. Para ter uma noção do saldo devedor em um financiamento imobiliário, é importante estar atento ao Custo Efetivo Total da operação. Nele estão inclusos taxa de avaliação do imóvel, valor do imóvel, juros, amortização, seguros obrigatórios e possíveis taxa administrativas.

Existem três tipos de amortização: SAC, SACRE e Tabela Price .

SAC – Sistema de Amortização Constante

Sistema mais comum dos financiamentos, em que os juros são constantes e o valor da dívida e das parcelas vai diminuindo ao longo do tempo.

Tabela Price

A Tabela Price pode ser definida por amortização crescente, parcelas constantes e juros decrescentes. Como o valor das parcelas é menor no começo o montante de juros dessa modalidade é maior, por isso a Tabela Price só é interessante para quem tem perspectiva de aumento de renda acima da inflação.

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

O SACRE – Sistema de Amortização Crescente – pode ser definido como uma mistura entre os sistemas SAC e Tabela Price.

No SACRE as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo e a amortização vai aumentando. Esse sistema é ideal para quem tem um orçamento mensal com folga ou para quem não tem perspectiva de aumento de renda (já que as parcelas vão diminuindo).

mitido comprometer até 30% da renda mensal familiar com as parcelas do financiamento imobiliário.

A correção das parcelas do financiamento imobiliário é feita com base no indexador (TR ou IPCA) ao qual seu crédito foi atrelado. Por exemplo, caso você tenha um financiamento feito com juros de taxa fixa + TR, a correção do valor das parcelas será feito sempre que houver alguma variação na Taxa Referencial.

A portabilidade de financiamento imobiliário é a alternativa para quem quer reduzir as taxas e parcelas do financiamento. Como as instituições praticam taxas diferentes, você transferir seu contrato para outro banco pode gerar uma diminuição da sua dívida.

Ao fazer a portabilidade a nova instituição quita seu financiamento anterior e você passa a ter uma nova linha de crédito no banco escolhido. Sendo assim, fazer a portabilidade é interessante quando há uma diminuição no valor das taxas do financiamento imobiliário.

Além disso, você também pode fazer a portabilidade para atrelar seu financiamento a outro indexador. Por exemplo, caso você tenha um financiamento atrelado ao IPCA, que sofre muitas alterações e está em alta devido a inflação, vale a pena fazer a portabilidade para uma nova instituição atrelando o crédito a Taxa Referencial que é mais estável.

A portabilidade de financiamento para uma instituição que ofereça melhores condições nas taxas de juros garante uma redução no valor do saldo devedor e, consequentemente, das parcelas mensais do financiamento.

Fazendo a transferência você também pode ampliar o prazo para o pagamento do seu financiamento imobiliário.

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