Como investir em Fundo Imobiliário? Passo a passo completo!

Investir em Fundos Imobiliários é uma maneira de aplicar nesse mercado sem a obrigatoriedade de comprar um imóvel

Se você procura opções para diversificar sua carteira de aplicações, então, precisa descobrir como investir em Fundo Imobiliário agora!

Trata-se de um produto de renda passiva no qual o investidor recebe dividendos ao aplicar dinheiro em oportunidades do setor imobiliário. O FII, como também é conhecido, é administrado por uma gestora, que aponta aos cotistas as melhores transações de compra e venda.

Os Fundos Imobiliários são como grandes condomínios formados por pessoas que têm o mesmo interesse. Cada um desses participantes são denominados cotistas, e recebem retornos financeiros proporcionais aos percentuais investidos.

Está se perguntando por que é interessante saber o que são Fundos Imobiliários? Porque algumas das vantagens desse tipo de investimento são a diversificação, a alta liquidez e a isenção do Imposto de Renda.

Quer saber as outras? Então, siga a leitura e descubra o que é e como investir em Fundo Imobiliário com segurança.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) são aplicações financeiras coletivas de renda passiva específicas do setor de imóveis. Esse tipo de investimento abrange diferentes oportunidades de negociação de empreendimentos imobiliários, mas sem a obrigatoriedade de o investidor comprar a propriedade alvo da aplicação.

Ao investir em FII, você se torna cotista e obtém rentabilidade em transações como compra e venda de imóveis, como shoppings, hospitais, galpões, empresas e prédios comerciais, proporcional ao valor investido.

Para ficar mais fácil entender o que são Fundos Imobiliários, imagine um condomínio fechado. Os "condôminos" (cotistas) são pessoas que se reúnem para aplicar dinheiro em um determinado empreendimento.

O retorno financeiro é calculado conforme o número de cotas de cada participante, e o lucro vem de transações como compra, venda e aluguel negociadas na Bolsa de Valores (B3).

Os interesses dessas pessoas são gerenciados por um profissional especializado que gerencia os grupos, descobre as melhores oportunidades de investimento imobiliário e administra as aplicações.

Essa é uma modalidade de investimento de moderada para arrojada. Então, se esse é o seu perfil de investidor, continue aqui para aprender como investir em Fundo Imobiliário.

Dica! Assista este vídeo e entenda um pouco mais sobre FII.

O Fundo Imobiliário funciona da seguinte maneira:

1. Captação de recursos;
2. Investimento em ativos imobiliários;
3. Gestão dos fundos;
4. Negociação das cotas;
5. Acompanhamento das receitas;
6. Distribuição da rentabilidade.

Veja os detalhes!

1. Captação de recursos

Nesta primeira etapa, o gestor do grupo capta os recursos por meio da emissão de cotas. Cada participante adquire a quantidade que desejar, segundo a quantia de dinheiro que tem disponível para investir.

Ao comprar as cotas, o investidor se torna proprietário de uma parte do imóvel e, como já comentamos, recebe rentabilidade proporcional a essa participação.

2. Investimento em ativos imobiliários

Os recursos recolhidos são usados para atividades como compra, venda, construção e reforma de diferentes tipos de imóveis, a exemplo de galpões industriais, hotéis, hospitais, centros comerciais e shoppings.

3. Gestão dos fundos

Após as aquisições, os fundos são administrados por um profissional ou empresa gestora, como o Inter Asset, que fica responsável pelas tomadas de decisão, administração dos investimentos e acompanhamento dos retornos financeiros.

4. Negociação das cotas

A partir da análise do mercado e dos seus altos e baixos, o gestor do Fundo de Investimento realiza as negociações das cotas na Bolsa de Valores, assim como acontece para quem compra ações. Assim, são realizados processos de compra e venda baseados na liquidez e rentabilidade oferecidas.

5. Acompanhamento das receitas

Os Fundos Imobiliários geram outra importante fonte de receita: os aluguéis dos imóveis ou aluguel de ações. Os valores dessa renda são regularmente distribuídos entre os cotistas, e o cálculo de participação considera o percentual de investimento de cada membro do grupo.

6. Distribuição da rentabilidade

A Lei n° 9.779 de 19 de janeiro de 1999aponta a obrigatoriedade de distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros obtidos entre os cotistas do Fundo Imobiliário (com base no balancete semestral ou balanço encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Geralmente, o valor do rendimento é enviado diretamente para a conta bancária informada pelo cotista, principalmente quando esse retorno vem de aluguel de imóveis.

Aproveite e leia também: Qual o melhor banco para investir 

Existem diferentes tipos de Fundos Imobiliários, o que é ótimo para quem gosta de diversificar a carteira de investimento. Conheça cada um agora!

Fundos Imobiliários de Papel

Os Fundos Imobiliários de Papel são títulos específicos desse setor que representam imóveis. Esses "papéis" dão aos seus detentores direitos de créditos sobre os bens.

Os FIIs de Papel são formados por investimentos de renda fixa como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias, e cada um oferece um tipo de rentabilidade diferente.

Os CRIs, por exemplo, representam créditos de operações imobiliárias. São títulos de dívidas lastreados em valores de aluguéis e financiamento de imóveis. Significa que, ao comprá-los, o investidor adquire parte da dívida em troca do pagamento acrescido de juros.

A LCI é outro tipo de investimento de renda fixa, porém, funciona como um "empréstimo". Significa que quem compra esses papéis empresta dinheiro para o empreendimento imobiliário para receber o valor acrescido de juros após um determinado período.

Já as Letras Hipotecárias são títulos de crédito do setor de imóveis emitidos por instituições financeiras públicas e privadas com o objetivo de captar recursos para manter linhas de crédito.

Os investidores compram esses papéis, ajudam a manter esse mercado e, em troca, recebem o valor pago com juros pré ou pós-fixados.

Fundos Imobiliários de Tijolo

Os Fundos Imobiliários de Tijolo representam imóveis prontos e têm o objetivo de gerar receita por meio de locação. Assim, o valor dos aluguéis é dividido entre os cotistas em percentuais proporcionais à quantia investida.

Alguns exemplos de Fundos Imobiliários de Tijolo são:

• Lajes corporativas: imóveis construídos ou comprados para locação empresarial;
• Shoppings: a receita vem dos aluguéis pagos pelos lojistas pelo uso dos espaços;
• Galpões logísticos: espaços de armazenamento locados para empresas, geralmente varejistas e proprietários de e-commerce;
• Hospitais: se destaca por gerar contratos de locação de longo prazo;
• Residencial: menos comuns, visam a locação a pessoas físicas de casas e apartamentos.

Fundos Imobiliários Híbridos

Os Fundos Imobiliários Híbridos incluem a compra, venda e aluguel de imóveis e de recebíveis imobiliários.

Entre as vantagens desse tipo de FII estão a facilidade de diversificação da carteira de investimentos e a possibilidade de explorar diferentes formas e oportunidades de rendimento.

Fundos de Fundos (FoFs)

Os Fundos de Fundos — ou apenas FoFs, sigla para Fund of Funds — são Fundos Imobiliários compostos pelas cotas de outros fundos. Isto é, em vez de investir diretamente no ativo, o dinheiro é aplicado em um fundo já formado.

Dessa forma, é possível combinar diferentes tipos de Fundos Imobiliários de uma só vez, o que também contribui com diversificação das aplicações.

Para facilitar o seu entendimento sobre o que é e como investir em Fundo Imobiliário, trouxemos um exemplo. Confira!

Como todos os tipos de investimento, o FII tem seus prós e contras. Então, antes de apresentarmos o passo a passo de como investir em Fundo Imobiliário, trouxemos uma lista com os pontos positivos e negativos. Analise e descubra tudo o que essa aplicação pode trazer para você!

Vantagens de investir em FIIs

1. Ganhos de dividendos: a partir de renda passiva, como a gerada pelo aluguel dos imóveis;
2. Isenção do imposto de renda: pessoas físicas não pagam IR sobre o rendimento de Fundos Imobiliários desde que tenham, no mínimo, 10% das cotas no período de negociação;
3. Gestão profissional: com indicações como quais são os melhores Fundos Imobiliários de acordo com o perfil do investidor e o momento certo de comprar e vender as cotas. Esse suporte diminui os riscos e facilita a rotina de quem aplica;
4. Acessibilidade: com pouco mais de R$ 100 já dá para investir em FII. Assim, mesmo quem não tem muito dinheiro, consegue começar nesse mercado;
5. Desburocratização: a contratação dos fundos é simples, rápida e prática, bem diferente de toda a burocracia que envolve a compra de um imóvel. No Inter, você faz tudo pelo nosso Super App, disponível para Android e iOS;
6. Obtenção de renda extra: aplicar em Fundos Imobiliários também é uma ótima estratégia para quem busca uma receita adicional de forma passiva, prática e segura;
7. Proteção contra a inflação: os valores de imóveis e aluguéis acompanham o índice inflacionário. Significa que a rentabilidade não se perde por conta do sobe e desce desse indicador.

Riscos de investir em FIIs

1. Falta de experiência do investidor: por desconhecer as particularidades do mercado imobiliário e como funcionam os prazos e percentuais de retorno financeiro dos FIIs;
2. Desvalorização do fundo: situação que pode acontecer quando há problemas específicos no setor ou na economia de modo geral, e que afetam os preços dos imóveis;
3. Baixa liquidez: é a capacidade de transformar um ativo em dinheiro. Esse risco costuma acontecer quando o mercado imobiliário está em queda;
4. Vacância: período que o imóvel fica desocupado e sem gerar receita com aluguel;
5. Sinistros: decorrentes de vários eventos, tais como incêndio, enchente, furtos e roubos;
6. Inadimplência: quando os locatários não pagam o aluguel e prejudicam a receita passiva dos investidores;
7. Má administração da gestora do fundo: pela falta de profissionalismo ou competência da administradora contratada.

Sugestão de leitura: Onde investir meu dinheiro? Veja como aplicar para render mais!

Para investir em Fundos Imobiliários, você precisa pesquisar os diferentes tipos de FIIs, alinhar as opções ao seu perfil de investidor, abrir uma conta em uma corretora ou instituição financeira, definir o valor que deseja investir, administrar as suas cotas e acompanhar o desempenho financeiro.

Aqui vai uma dica para facilitar esse processo: o passo a passo de como investir em Fundo Imobiliário no Inter:

1. Abrir o nosso Super App;
2. Acessar a plataforma de investimentos e clicar em "Investir";
3. Procurar por "Renda Variável" para entrar no nosso Home Broker;
4. Clicar em "Operar" e digite o código do fundo no qual quer investir;
5. Escolher a quantidade de papéis e o valor que quer pagar;
6. Conferir as informações e clicar em "Comprar";
7. Verificar se a operação foi executada.

O valor do investimento é descontado da sua conta Inter em até dois dias úteis.

Ainda não tem conta no Inter? Então abra agora mesmo!

Investir em FIIs pode ser uma ótima maneira de diversificar seu portfólio e obter rendimentos, mas exige atenção e conhecimento. Saber avaliar na hora de investir em Fundos Imobiliários é crucial para tomar decisões estratégicas e evitar riscos desnecessários. Acompanhe o passo a passo:

1. Tipo de fundo;
2. Dividend Yield;
3. Vacância;
4. Diversificação;
5. Gestão do fundo;
6. Liquidez;
7. Valor patrimonial;
8. Contratos de locação;
9. Localização dos imóveis;
10. Perspectivas do setor.

1. Tipo de fundo

Identifique se o fundo em que você pretende investir é de tijolo, papel, híbrido ou FoFs. Como você viu neste conteúdo, cada tipo tem suas particularidades, características e objetivos, e é fundamental alinhar esses pontos ao seu perfil de investidor.

Considere também que cada FII oferece uma rentabilidade e prazo de retorno diferente, e esses números podem afetar os seus objetivos financeiros.

2. Dividend Yield

Antes de comprar Fundos Imobiliários, verifique o Dividend Yield, que é o percentual de retorno de dividendos. Esse índice é o rendimento do fundo em relação ao preço da cota.

Certamente, um Dividend Yield alto chama a atenção. Porém, compare o valor apontado com a média de mercado, a fim de confirmar se o apontado é uma quantia realista.

3. Vacância

Uma taxa de vacância alta costuma indicar imóveis com problemas, localizados em regiões desinteressantes, a custos incompatíveis com o mercado, ou mesmo falhas na gestão dos FIIs.

Para Fundos Imobiliários que geram rentabilidade por meio de aluguéis, a análise desse indicador é fundamental.

4. Diversificação

Geralmente, quanto mais diversificado o fundo em termos de ativos e inquilinos, menores os riscos de perdas financeiras. Um dos motivos é que, se houver problema em um imóvel ou empreendimento, os outros compensam até a resolução da questão.

5. Gestão do fundo

Os FIIs são gerenciados por profissionais. Logo, é essencial confiança e credibilidade para entregar seus investimentos para outra pessoa cuidar, concorda?

Então, não foque em apenas encontrar os melhores Fundos Imobiliários, mas também uma gestão mais segura. Para saber qual contratar, pesquise sobre o tempo de atuação e reputação da empresa.

Os FIIs do Inter, por exemplo, são administrados pela Inter DTVM, nossa Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários que cuida desse tipo de investimento desde 2018, expandindo sua atuação no mercado imobiliário desde então.

Dica! Aproveite e assista a este vídeo sobre como usar o Home Broker do Inter, a nossa plataforma de investimento.

6. Liquidez

Como explicamos, essa é a capacidade de transformar um ativo em dinheiro. Fundos Imobiliários com baixa liquidez significam que são mais difíceis de vender, e essa característica costuma se relacionar a fatores como histórico de desempenho ruim e nicho de mercado pouco atrativo.

7. Valor patrimonial

Compare também o valor da cota com o valor patrimonial. Isto é, o preço do imóvel e seus ativos líquidos, menos o total de dívidas. Essa conta é importante para verificar se o bem está super ou subvalorizado.

8. Contratos de locação

Para Fundos Imobiliários que geram rentabilidade a partir de locação, é fundamental que os gestores analisem os contratos firmados com os inquilinos, a fim de confirmar se não há cláusulas que resultam em prejuízo financeiro, a exemplo de taxas e multas.

9. Localização dos imóveis

O local onde o imóvel impacta significativamente nas negociações de venda e locação. Por esse motivo, analise a região e prefira propriedades em lugares mais estratégicos, a exemplo dos que demonstram crescimento econômico.

10. Perspectivas do setor

Acompanhe de perto tudo o que envolve o mercado imobiliário, como tendências e mudanças nas regulamentações.

Aqui no Inter, você tem acesso a relatórios de estratégias e pesquisas econômicas, também pode ouvir nosso podcast de investimentos, além das dicas que damos no nosso blog.

O indicador Preço/Valor Patrimonial da Cota (P/VPC) é amplamente usado para avaliar a atratividade de um Fundo Imobiliário, assim:

• Se o P/VPC for maior que 1, o fundo é visto como caro;
• Se menor que 1, o Fundo Imobiliário é considerado barato;
• Já um P/VPC igual a 1 indica que o fundo é negociado pelo seu “preço justo”.

Veja este exemplo cálculo:

• Patrimônio Líquido: R$ 10.000.000
• Número de Cotas: 1.000.000
• Preço atual da Cota: R$ 11

VP = Patrimônio líquido / Número de cotas = R$10.000.000 / 1.000.000 = R$ 10
P/VP = Preço da cota / VP = R$11/R$10 = 1,1

Essa é uma ótima forma de descobrir os Fundos Imobiliários mais rentáveis e interessantes entre as opções que tiver. Vale lembrar que nem sempre um Fundo Imobiliário barato é mais vantajoso, por isso, é preciso analisar a empresa e suas características.

E por falar em Fundos Imobiliários mais rentáveis, quem não quer saber quais pagam mais dividendos, não é mesmo? A melhor forma de ter essa resposta é com a ajuda de um especialista. A carteira recomendada do Inter foi selecionada pelo Valor Econômico e você pode ter acesso completo!

Sim! É possível ganhar dinheiro com FIIs. Porém, a rentabilidade depende de fatores como mudanças no mercado, variações de preços de imóveis, perfil de investidor e da sua capacidade de correr riscos financeiros.

Justamente por razões como essas que listamos o passo a passo de como investir em Fundo Imobiliário, todos os critérios que você precisa considerar antes de tomar a sua decisão e como encontrar o FII mais rentável. Afinal, com essas informações, terá muito mais segurança para aplicar seu dinheiro nesse produto de investimento.

E agora que você sabe tudo sobre Fundos Imobiliários, que tal dar o primeiro passo?

O Inter oferece Fundos Imobiliários de diversos tipos, como galpões logísticos, imóveis residenciais e até mesmo ativos financeiros lastreados em créditos imobiliários.

A rentabilidade vem de aluguel ou juros, e as cotas são negociadas por meio do nosso Home Broker, plataforma que deixa o processo de compra e venda muito mais fácil. Assim, diretamente do Super App Inter, você investe do seu jeito e conforme os seus interesses e planos.

Veja alguns benefícios de investir pelo Super App do Inter:

• Não paga pela custódia e corretagem dos ativos negociados na Bolsa de Valores;
• Acessa análises e projeções de mercado através do Home Broker;
• Administra suas próprias aplicações;
• Tem cashback sobre os investimentos.

Baixe agora nosso Super App, e use o melhor app para investir em Fundos Imobiliários no Brasil e no exterior, diversifique sua carteira de investimentos e usufrua de todas essas vantagens!