Vale a pena Investir em REITs?

Já ouviu falar sobre REITs (Real Estate Investment Trusts)? Hoje, vamos explicar como funcionam esses investimentos e se vale a pena incluir esse ativo em sua carteira! 

REITs são um tipo de empresa que possui, opera ou financia rendas provenientes do mercado imobiliário semelhante a um FII (Fundo de Investimento imobiliário). Foram criados em 1960, como forma de estimular os investimentos no mercado imobiliário americano.

REITs, historicamente, têm entregado retornos competitivos, com dividendos constantes e a possibilidade de valorização de capital. Sua baixa correlação com outros ativos e a possibilidade de exposição em dólar fazem dos REITs uma excelente fonte de diversificação, dando possibilidade de adicionar ativos internacionais ao portfólio.

O tamanho do mercado americano de REITs é considerável e, quando comparado ao mercado brasileiro de FIIs, ainda muito discrepante. Destacamos a existência de mais de 145 milhões de cotistas americanos de REITs comparado aos 1,4 milhões de investidores brasileiros, o que representa menos de 1% da quantidade de investidores do Estados Unidos. 

O principal benchmark dos REITs americanos é o Índice FTSE Nareit All REITs Index composto por 217 fundos, que permite comparar a performance do seu REIT com o mercado. A partir de 2016, os REITs atingiram o valor de mercado de mais de US$ 1 trilhão, encerrando o ano de 2020 com valor de cerca de US$ 1,25 trilhão. Por outro lado, falando de mercado local, somando os FIIs listados na B3 em agosto de 2021, o valor de mercado atinge R$ 136 bilhões.

Hoje no Brasil, existem várias formas de montar posições em REITs, com destaque para os BDRs de REITs e ETFs acessíveis a todos. Os BDRs são certificados de depósito, emitidos e negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de emissão de companhias estrangeiras. Os REITs podem ser comprados através de BDR listados na B3 pelo Home Broker.  

Vemos que este tipo de ativo vem ganhando bastante atratividade, somente em agosto de 2021, o boletim da B3 de BDR contabilizava 263 mil investidores deste tipo de ativo, e o número vem aumentando exponencialmente desde dezembro de 2019. Outra forma de investir em REITs é via ETFs, que são, basicamente, uma espécie de fundo de investimento que replicam um índice de referência.

Os tipos de REITs existentes se assemelham aos tipos de FIIs Brasileiros: os Equity REITs, sendo fundos de tijolo como os compostos pelo IFI-E e os mREITs, sendo fundos de papel como os compostos pelo IFI-D. Dentro desses dois setores, observamos um mercado maduro, dada uma variedade de segmentos diferentes e inovadores que estão à disposição para o investidor. 

Um ponto de atenção dos BDR de REITs diz respeito às regras de tributação quando comparadas aos fundos imobiliários brasileiros. Enquanto FIIs são isentos de tributação de dividendos e tributados em 20% no ganho de capital, os BDRs têm tributação de dividendos isenta até R$ 1.903,98 e sobre ganho de capital de 15% (ou 20% no caso de day trade). 

Dentre as principais vantagens de se ter este tipo de ativo na carteira, destacamos: 

• Diversificação cambial reduzindo sua exposição a variações de somente uma moeda; 
• Acesso a uma Gestão Profissional que aloca tempo para identificar as melhores oportunidades do mercado imobiliário dos EUA;  
• Acessibilidade, com menos de R$ 50 você pode ser sócio de empreendimentos imobiliários americanos sem precisar realizar operações de cambio e abertura de conta no exterior; 
• Rendimentos periódicos, conseguir criar uma renda periódica futura de forma diversificada (em geral trimestral).

Destacamos como principal risco a variação cambial. Mesmo que negociados em real, os BDRs esepelham ativos em moeda local (dólar americano, por exemplo), deixando o investidor exposto às variações do dólar, podendo impactar positivamente em caso de apreciação do dólar ou inversamente. 

Outro risco dos BDRs de REITs é a possibilidade da instituição depositária no Brasil, emissora dos BDRs, optar por descontinuar o programa e então, ter que realizar a venda dos valores mobiliários no exterior pagando o investidor em moeda local ou realizar a transferências dos valores mobiliários para uma conta de custódia no exterior.

Realçamos, para quem prefere investir de forma passiva em uma cesta de ativos em fundos de índices, a existência de ETF (Exchanged Traded Funds) de REITs via BDR no Brasil. O iShares Core US REIT ETF (BUSR39) que replica o FTSE Nareit Equity REITS Index (posição de setembro/21 lista 154 Fundos de REITs americanos), ou até mesmo o iShares Global REIT ETF (BGRT39), um ETF que replica o FTSE EPRA Nareit Global REITS Net Total Return Index (posição em mais de 340 fundos de REITs globais em setembro/21).

Esse post foi retirado do nosso relatório de Equity Research. Para ter acesso a mais conteúdos assim, continue acompanhando nosso blog ou inscreva-se para receber os relatórios em sua caixa de entrada.