Quando você compra um imóvel financiado o que você está comprando, na verdade, é mais tempo para pagar a dívida. Na prática, o imóvel adquirido passa a pertencer ao banco como garantia de pagamento e só será seu por completo quando você quitar a última parcela.
Essa condição é conhecida como alienação fiduciária ou bem alienado e aparece em contratos de funcionamento e em outras modalidades de crédito.
Nesse artigo vamos nos aprofundar mais no assunto, passando pelos seguintes tópicos:
- O que é alienação fiduciária?
- Como funciona na prática?
- Riscos e vantagens
- O que acontece nos casos de inadimplência?
- Como tirar a alienação fiduciária?
- É possível vender um bem alienado?
O que é alienação fiduciária?
Comprar um imóvel à vista está longe da realidade da maioria dos brasileiros, por isso, o financiamento acaba sendo a opção mais viável para quem quer realizar o sonho do imóvel próprio.
Funciona assim: o comprador dá uma entrada de no mínimo 20% do valor do imóvel e uma instituição financeira, normalmente um banco, entra com o restante do valor da compra. Esse valor cedido pelo banco é pago pelo comprador à prazo, em alguns casos em até 30 anos.
Por causa do prazo estendido e dos altos valores, o financiamento é uma modalidade de crédito de alto risco para o credor e é aí que entra a alienação fiduciária. Nela o bem recém adquirido é dado como garantia pelo pagamento e fica alienado até que o devedor quite a dívida.
Lei alienação fiduciária
A alienação fiduciária pode ser aplicada tanto para bens imóveis como para bens móveis como carros, por exemplo. No entanto, cada tipo de bem tem uma legislação própria. A alienação fiduciária de bens imóveis é regida pela Lei no 9.514/97, artigos 22 a 23:
“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Como a alienação fiduciária funciona na prática?
Quando você compra um imóvel com recursos de financiamento o contrato que é registrado é aquele feito pela instituição credora no qual consta a alienação do imóvel.
Para dar um exemplo, suponha que você fez um financiamento pelo período de 30 anos. Você e sua família poderão morar no imóvel ou até mesmo alugá-lo durante todo esse período, mas, para todos os efeitos, ele ainda pertence ao banco, você é apenas o proprietário indireto. Assim que pagar todas as parcelas, o imóvel passará a te pertencer.
A partir daí, você tem direito tanto ao usufruto como à posse daquele bem.
Quais as vantagens e os riscos da alienação fiduciária?
A principal vantagem da alienação fiduciária é que ela permite que você tenha acesso a um crédito mais alto, o que viabiliza a compra do imóvel. Além disso, por ser um empréstimo com garantia, o devedor tem mais prazo para pagar a dívida e com melhores condições do que em outras modalidades de crédito.
Mas com todo esse bônus existe um ônus. O imóvel que está alienado não é seu. Isso significa que se você atrasar parcelas ou deixar de cumprir com o que foi acordado em contrato você perderá o imóvel e todo o dinheiro investido nele até então.
Por isso, é extremamente importante pesquisar bastante as condições oferecidas por cada instituição, avaliar se aquela parcela realmente cabe no seu orçamento e simular diferentes prazos antes de fechar o financiamento do imóvel.
O que acontece nos casos de inadimplência?
Antes de mais nada, é preciso deixar claro que seu bem não será tomado caso você atrase apenas uma parcela. Antes de partir para as vias legais o credor entrará em contato para negociar o valor. Se o acordo não for feito, aí sim o credor poderá acionar a justiça para se tornar o único dono do bem.
Feito isso o credor será obrigado a vender ou leiloar o imóvel recebido para reaver o valor da dívida, pois o objetivo da alienação fiduciária é garantir que ele receba o dinheiro das parcelas e não o bem como pagamento.
Como tirar a alienação fiduciária?
A única forma de dar baixa no gravame e tirar a alienação fiduciária é quitando a dívida, uma vez que ela se trata de uma condição temporária.
Assim que a última parcela do financiamento for paga, a instituição credora entregará um termo de quitação para o ex-devedor. Esse termo deverá ser levado ao mesmo cartório onde o contrato com alienação fiduciária foi registrado para que o bem seja passado completamente para o nome do comprador e uma matrícula atualizada do imóvel seja emitida.
Em caso de morte do devedor antes do término do contrato, a dívida será transmitida para os herdeiros diretos que deverão fazer o pagamento do valor em aberto até o limite da herança.
É possível vender um bem alienado?
Contratos de financiamento são conhecidos por serem longos, podendo durar até 30 anos. Nesse período muita coisa pode acontecer, inclusive, você pode querer vender o imóvel. Com a alienação fiduciária isso é possível? A resposta curta é: sim.
Porém, tanto o comprador como a instituição credora deverão ser informados sobre o processo de compra e venda para que as parcelas faltantes da dívida sejam transferidas para o novo comprador.
Você também pode usar o imóvel como garantia no Home Equity. Nesses casos, o valor do empréstimo é usado para quitar o saldo devedor junto à instituição credora e o restante do valor vai para a sua conta.
Posso confiar em contratos com alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é apenas um recurso usado pela instituição credora para não sair no prejuízo e não prejudica o devedor, desde que ele faça os pagamentos em dia.
Logo, se você está em processo de financiamento, pode ficar tranquilo! A prática é comum, respaldada pela lei e pode ser a única forma de você adquirir o seu tão sonhado imóvel. O mais importante é ter um bom planejamento financeiro para que a dívida não saia do seu controle e você consiga quitar todas as parcelas no prazo estabelecido em contrato.
Por falar em planejamento financeiro para compra de imóvel, veja como usar o FGTS no seu financiamento.
