10 tipos de Fundos Imobiliários para investir melhor

FIIs são fundos que investem em imóveis e outros ativos do mercado imobiliário para gerar renda aos cotistas

Entender os diferentes Tipos de Fundos Imobiliários é essencial para quem busca investir com mais segurança e clareza no mercado financeiro. Esses fundos permitem que qualquer pessoa tenha acesso ao setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel físico, e isso transforma completamente a forma de investir em real estate no Brasil.

Quando falamos de investimentos imobiliários, os FIIs se destacam por oferecer renda passiva, potencial de valorização e uma estrutura acessível até para iniciantes. Eles combinam imóveis, títulos financeiros e outros ativos do mercado imobiliário, criando oportunidades diversificadas que podem se encaixar em perfis conservadores, moderados ou arrojados.

Os Fundos Imobiliários (FIIs) reúnem grupos de investidores que desejam investir em oportunidades do setor imobiliário.

Os recursos reunidos por esse grupo são usados para financiar empreendimentos variados como condomínios, shoppings, hospitais, hotéis, escritórios, entre outros, e o lucro proveniente do aluguel, venda ou arrendamento desses imóveis é dividido proporcionalmente, de acordo com a quantidade de cotas que cada investidor tem daquele fundo em sua carteira.

Os fundos são geridos por gestoras especializadas e, por isso, é comum vermos uma analogia comparando os FIIs à condomínios de investidores, onde uma pessoa ou empresa responde pelo uso dos recursos reunidos coletivamente.

Existem vários tipos de Fundos Imobiliários sendo negociados na Bolsa de Valores, mas aqui vamos focar nos: Fundos de Papel (também conhecido como Fundos de Recebíveis Imobiliários), Fundos de Tijolo, Fundos de Fundos (FoFs) e Fundos de Desenvolvimento.

1. Fundos de Papel (FIIs de Recebíveis Imobiliários)

Os Fundos de Papel são FIIs que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias). 

Por aplicarem em dívidas pulverizadas e diversificadas, muitos investidores consideram esse tipo de fundo como mais conservador dentro do universo dos FIIs.

Apesar de investirem em ativos de renda fixa, suas cotas são negociadas na Bolsa, variando conforme juros, mercado e marcação a mercado dos seus títulos.

Exemplos de mercado:

• KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)
• MXRF11 (Maxi Renda)
• HCTR11 (Hectare)

2. Fundos de Tijolo

Os Fundos de Tijolo investem em imóveis físicos já construídos, com foco em geração de renda via aluguel. São os mais populares na Bolsa e incluem propriedades como: Shoppings, Galpões logísticos, Prédios corporativos, Agências bancárias, Lajes corporativas, Supermercados, Hospitais e educação (setores específicos).

Os rendimentos vêm principalmente dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Exemplos de mercado:

• HGLG11 (CSHG Logística)
• XPML11 (XP Malls)
• VISC11 (Vinci Shopping Centers)
• KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

3. Fundos de Fundos (FoFs)

Os FoFs investem majoritariamente em cotas de outros Fundos Imobiliários, oferecendo ao investidor um alto grau de diversificação e gestão profissional. Também permitem acesso indireto a fundos destinados a investidores qualificados, mas com um investimento muito menor.

Exemplos de mercado:

• BCFF11 (BTG Pactual FOF)
• HFOF11 (Hedge Top FOF)
• KFOF11 (Kinea FOF)

4. Fundos de Desenvolvimento

Esses fundos investem em terrenos, projetos e construções em andamento, buscando lucro com a venda ou locação futura. Por estarem expostos ao ciclo da construção civil, aprovação de projetos e custos de obras, são considerados de maior risco, mas podem oferecer retornos superiores.

Exemplos de mercado:

• HTMX11 (Haitong Development)
• VERE11 (Vermelho Desenvolvimento – dependendo da fase)

5. Fundos de Renda (Híbridos)

undos híbridos combinam imóveis físicos, recebíveis imobiliários e outros ativos em um mesmo portfólio. Eles oferecem flexibilidade para o gestor navegar entre diferentes oportunidades do mercado.

Exemplos:

• HGRE11 (CSHG Real Estate)
• MGFF11 (Mogno FOF, com estratégia híbrida em certos ciclos)

6. Fundos de Hospitalidade (Hotéis e Resorts)

Investem em hotéis, flats e empreendimentos de hospedagem. Seus rendimentos dependem da ocupação, sazonalidade e turismo, sendo considerados fundos de maior volatilidade.

Exemplos:

• HTMX11 (Hotel Maxinvest)
• AFOF11 possui participação em fundos do setor (indiretamente)

7. Fundos Agroimobiliários (Agro-FIIs)

Voltados para galpões, centros de distribuição e propriedades do setor agrícola. Ainda são poucos no mercado, mas tendem a crescer.

Exemplos:

• RZAG11 (Riza Agro)
• AGRX11 (XP Agro)

8. Fundos de Infraestrutura Imobiliária

Investem em ativos imobiliários ligados a infraestrutura, como data centers ou estruturas logísticas específicas. Estão em expansão no mercado brasileiro.

Exemplos:

• BRCO11 (Bresco Logística) — com foco em ativos modernos
• BTLG11 (BTG Logística)

9. Fundos Educacionais

Focados em imóveis alugados para escolas, universidades e centros de ensino.

Exemplo:

• FAED11 (Fundo Educacional)

10. Fundos de Shoppings

Embora façam parte dos Fundos de Tijolo, são uma categoria tão relevante que muitos investidores tratam como segmento separado.

Exemplos:

• XPML11
• HGBS11

Se você pretende saber como investir em Fundos Imobiliários, saiba que essa modalidade oferece várias vantagens em relação à compra de imóveis, que seria a alternativa mais comum para quem investe no setor.

Para começar, eles são mais acessíveis.

No Brasil, poucas pessoas conseguem juntar os recursos necessários para comprar um imóvel à vista ou mesmo os 20% do valor do imóvel para dar de entrada em um processo de financiamento, enquanto com os FIIs você consegue aplicar em empreendimentos imobiliários diversos pagando valores a partir de R$10,00.

Sem contar que o investidor não precisa passar por um processo longo e burocrático, nem apresentar vários documentos para adquirir uma cota de um Fundo Imobiliário.

Esses investimentos também tem seus ganhos isentos de Imposto de Renda. Exceto, quando você vende uma cota, nesse caso, você deverá pagar 20% de imposto sobre o lucro.

Outro ponto a favor é que os Fundos Imobiliários oferecem mais liquidez para o investidor. Ou seja, se você precisar resgatar o valor investido o processo é bem mais rápido do que vender um imóvel, uma vez que as cotas são negociadas em Bolsa.

Com foco em simplificar a vida das pessoas e seguindo nosso DNA de inovação, somos pioneiros em oferecer Fundos de Investimento Imobiliários indexados e ainda somos o único a oferecer a opção de fundos com foco em Tijolo e em Papel.

O ITIT11 (Inter Teva Índice de Tijolo FII) e o ITIP11 (Inter Teva Índice de Papel FII) são opções para quem quer investir no segmento de uma maneira indexada, diversificada e com exposição aos principais FIIs do mercado. Seus  índices de referência, fruto de uma parceira estratégica com a Teva Índices, incorporam o que há de mais avançado em tecnologia e inteligência artificial.

O investimento através de fundos de índices, sendo os ETFs os mais conhecidos, é uma tendência mundial. Nos EUA, por exemplo, os fundos de ações com gestão passiva ultrapassaram em total de ativos sob gestão (ou AuM – assets under management) os fundos com gestão ativa em 2018. 

Após quase 15 anos contínuos de ganhos de share, os indexados continuam ganhando espaço por lá. Já são mais de 2.000 ETFs negociados, abrangendo várias classes de ativos, como o próprio setor imobiliário, renda fixa, índices de países ou regiões, além de ações de empresas.